Podział nieruchomości to nic innego jak wydzielenie kilku działek ewidencyjnych z jednej działki już istniejącej i oznaczonej w ewidencji gruntów. Można tego dokonać w wyniku złożenia wniosku właściciela lub użytkownika wieczystego danej nieruchomości, z urzędu lub też w drodze orzeczenia sądowego.
W przypadku postępowania na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego całość odbywa się na koszt wnioskującego. W przypadku, gdy grunt jest współwłasnością lub przedmiotem współużytkowania- wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele lub współużytkownicy. Jeśli do podziału dochodzi z urzędu- jest to zwykle wynikiem realizacji celów publicznych. W drodze orzeczenia sądowego dzieli się grunty zwykle w przypadku zniesienia współwłasności albo podziału majątku spadkowego.
Pamiętajmy, że podział musi być zgodny z planem miejscowym- w nim bowiem zawierają się wszystkie parametry, jakie musi spełniać działka. Określone są tu takie wymogi jak wielkość, dostęp do drogi publicznej, czy cechy geometryczne. Brane są tu pod uwagę takie kwestie jak ochrona środowiska, zasady ładu przestrzennego, czy dobrego sąsiedztwa. Podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego można dokonać w ściśle określonych przypadkach, opisanych przez ustawę. Przykładem może być wydzielenie działki budowlanej, która jest niezbędna do swobodnego korzystania z już istniejącego budynku mieszkalnego. Innym przypadkiem może być wydzielenie działki budowlanej w przypadku wzniesienia budynki na danej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Niemniej jednak w każdym z tych przypadków musi zostać zapewniony dostęp do drogi publicznej- nawet jeśli polega na wydzieleniu drogi wewnętrznej.
Jedną z pierwszych czynności osoby pragnącej dokonać podziału nieruchomości jest uzyskanie, w zależności od sytuacji: postanowienia o zgodności podziału gruntu z ustaleniami planu miejscowego lub z decyzją o warunkach zabudowy, ewentualnie z przepisami odrębnymi. wstępny projekt podziału gruntowego może sporządzić wnioskodawca samodzielnie, jednak wskazane jest posiłkowanie się wsparciem geodety. Tym bardziej, że w przypadku uzyskania pozytywnej opinii należy przygotować bardziej precyzyjne mapy i dokumenty- a tu pomoc uprawnionego geodety jest już niezbędna i wymagana prawem.
Gdy zostanie wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, geodeta zgłasza ją w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Na tym etapie dokonuje również analizy dokumentów- głównie mapy zasadniczej i wypisu z ewidencji gruntów. Ma tez obowiązek sprawdzenia księgi wieczystej (o ile nieruchomość ją ma) lub innych dokumentów opisujących nieruchomość– jeśli takowe istnieją. Na podstawie tej analizy geodeta sporządza protokół i opracowuje mapę z projektowanym podziałem oraz wykaz zmian danych ewidencyjnych. Wykaz ten obejmuje zmiany powierzchni, ewentualne zmiany gruntowe i tym podobne. Następnie zaproponowany podział i dokumentacja zostają ostatecznie zatwierdzone, po czym wpisane do odpowiednich rejestrów.
